| 楼 主 | 作者：scybnx 时间：2006-6-1 15:23 | ||
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主题：90门槛 改变楼市格局 (阅读数: 0次, 回复数: 0篇)
破局“国六条”系列报道 开发商们在猜测与不安中，终于领受了自年初到现在一直悬在头顶的利剑———九部委新政。其中有他们最不愿意看到的一点———“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”，我们称它为“90门槛”。 规划重新调了 由于这次调控一针见血地刺中了开发商要害。所以九部委新政一经出台，成都不少开发商立刻做出了反应。对政策的详细解读成为他们的重点。“七成是套数比还是面积比”、“政策执行日指之前报建还是动工”，特别是对“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”一节，让不少已经报建但还没有拿到施工许可证的开发商更是捏了一把汗。 但是毋庸置疑的一点是，那些还没有或正在报建的开发商铁定要重新调整规划，将套型比例调整到符合“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”的硬规定。意味着部分规划与该规定有出入、已完成设计但报建没有通过的开发商不得不重头再来。城西一位开发商称因为该新政而使其前期规划设计花出的上千万元只好打了水漂。前期设计的报废仅仅是经济上损失的显形部分。由此造成的开发时间的推迟，开发周期拉长等带来的资金利息、管理成本等隐形部分根本无法预计。 大盘稳起了 这次新政关于住房结构比例调整的规定，将大盘作为了调控重点。 据业内人士分析，目前成都几百上千亩中大规模的项目，往往通过产品线的丰富来拉开销售距离，满足不同层面购房者的需要。然而，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上明显将产品压缩在了单一的中小户型上。一个普通盘或许可以消化掉七成以上规模的90平方米以下户型，但一个大盘如何消化掉规模如此巨大的中小户型将成为各个大盘的新课题。 记者在采访了多个大盘后，发现各大盘开发商显得十分小心谨慎。一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，目前公司主要还是观望，先稳住阵脚，希望政策上有所松动。而另一位开发商表现出另一种较积极的态度，不论政府如何调整，大盘的实力使它有足够的资本消耗。退一万步，考虑到项目总体量大，先修一两年90平方米的也没有关系。 大房子要涨了 采访间隙，一位业内人士发在成都营销人FBI论坛上的一个论调引起了记者关注。网名为“蓝人”的业内人士称，随着新开发项目中90平方米以下户型增多，90平方米以上的户型将成为市场稀缺。作为一个项目30％部分的大户型部分以及目前已有的大户型将面临供不应求的状态，引发新一轮大户型的上涨。 据了解在成都市场上120左右户型面积销售一直火爆，不少楼盘一再提高其比例都无法满足市场需求。而此次120平方米户型被限制在30％的比例内，势必形成新一轮抢购。而且就前一阶段市场情况看，不少面积在120-130平方米的大户型势头旺盛，尤其是对有着巨大购房能量的二次置业者来说，渴望改变现有居住环境的换房心理使他们成为90平方米以上大户型的坚实后盾。一头是消费者的强烈需求，一头是开发数量的缩小，以大户型为主的中高端市场的再度上扬也将在酝酿中。 小面积做精了 未来一段时间小面积住宅有可能激增。如果每一个楼盘都有七成以上的90平方米的户型，那么在未来的一两年内的新盘中也将有七成以上的产品集中在90平方米以下。以去年新开工住宅面积为例，总面积为3220.7万平方米，也就是说将有2254.49万平方米的小面积户型，那么不算未来几年新开工住宅面积增长，每一年成都也将有2200多万平方米90平方米以下住宅。 小面积房屋的激增带来最大的影响将是产品之间的竞争加剧。按目前户型设计看，90平方米以下以两房与小三房销售看好。那么未来趋利的市场势必引来两房与小三房在设计上的新一轮竞争。露台、地下室等过去在大户型中出现的手法有可能进军小面积住宅。 同时也有人指出，不排除有开发商在这些赠送面积上打擦边球，间接扩大使用面积的做法。但总的说来新政刺激了中小户型设计的革新，其品质将有大幅度的提高。 这个规定对开发商而言，不啻一剂猛药，不但会改变开发商的开发思路、营销手段，也会改变开发商的利润结构。难怪业内人士说，九部委新政颁布，而政策与市场真正博弈刚刚开始。然而有一点是可以肯定的，就是这次的“90平方米”确实成为了楼市的一个重要标准，不论定位、设计、销售都将迎来一个新格局。 记者张杨 新闻背景 90门槛 自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 记者观察 “90”七问 “90”既出，各方反应不一，但凡开发商，或是购房者，在当前读懂“90”深意，应是有益无害。“90”背后，究竟蕴藏着哪些涵义？我们不妨一一去追问——— 一问：城市主流购房群是哪些？ 老百姓才是普通住宅的购买主流！他们每天辛勤工作，却拿着并不丰厚的收入，要为一家人的衣食住行精打细算，不可能一掷千金，买房绝对是一件艰难的事情，可以随便买房的有钱人绝对是少数。 二问：主流人群需要哪种住宅？ 现代家庭多为３-５人，理想人均居住面积为20-２５平米，“三口之家”是现代社会主流家庭，一家能够有两个孩子毕竟是少数，和父母住在一起的家庭非常少，拥有一厅一厨一卫两卧室就足矣，如果还有一个书房，这样一套住宅就很完美了。 三问：90平方米住宅能舒适吗？ “没问题！”在设计师眼里，90平方米是适中的建筑面积，完全可以设计出舒适“一套二”，外加一间小书房；甚至可以设计出“三房两厅”，这样的户型不仅通风采光效果极佳，而且非常节约能源节约金钱。 四问：90平方米住房够用吗？ 对“三口之家”绰绰有余，“男大当婚，女大当嫁”，成了婚的孩子往往就要独立成家，因为两代人之间的代沟难以逾越，思想观念很难完全一致，住在一起就会产生思想观念与生活习惯等冲突。当然家庭也是招待亲朋好友的地方，但家庭毕竟不是旅馆，也取代不了相关市政配套机构的功能。因此，单从居住而言，90平方米住房完全够了。 五问：今后流行哪些户型？ 除了“套二”、“套三”等面积比较适中的户型外，“子母套房”将大受欢迎。许多人都希望和父母住在一个小区，以便进行照应，但并不希望住在一套住宅内。 六问：中大户型会紧俏吗？ 国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。无数楼盘的销售态势表明，100平方米以下的中小户型特别畅销。有分析人士认为，中大户型很难紧俏，中小户型就是供应量增加也难以跌价。以往大中户型畅销，是因为市场上缺乏中小户型。就新政策而言，还有将近30％的住宅面积可以超过90平方米，而且未设上限。 七问：换房就是“以小换大”吗？ 人们换房追求的是更好的居家生活环境，而不是追求住宅面积大。而现在各大楼盘，环境好的房屋面积通常都比较大，换房人别无选择。如果有环境更好的中小户型可以选择，今后换房就会出现“以大换小”的情况。 没有实际用处，谁也不愿意买套大房子，把一两个房间白白空起来。大家都清楚，买大房子，不仅购房支出多，而且使用成本也更高，至少每月要多缴几十块钱的物业管理费，住起来也未必就舒适，人少住小房子也许可显得更温馨。 |
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